做菲律宾房地产的价值投资者——专访邦外集团董事长黄强

2019-02-26  来源:
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在海外置业中,东南亚房地产市场素来以泰国、马来西亚为热点。而近年,出现了一个新的热点国家——菲律宾。

一提到菲律宾,不能不提到邦外。前不久邦外集团的一个项目,在马尼拉开盘即被买爆。

到底是菲律宾成就了邦外,还是邦外成就了菲律宾?

怀着这样的疑问,外房网采访了邦外集团的董事长,黄强。

当天约访时间是下午1点,许多人午休的时间,刚结束商务会谈的黄强董事长,脸上没有疲倦之色,他站起来与我打招呼,爽朗,随和。他的嗓音低沉,仿佛有种奇妙的力量,让人忘了这是个专访,而更像是和朋友坐下来聊聊天。


邦外集团董事长——黄强先生
 

外房网:菲律宾给您是怎样的印象?

黄董: 菲律宾作为一个人口数量超过1个亿的、快速发展的国家,市场需求庞大。 各行各业存在着不小的机遇。

菲律宾政治体制源自美国,是自由的市场经济国家,对市场管制极少。像在国内的限购限贷在菲律宾是不可想象的。

外房网:为什么取名为邦外集团?您对邦外集团有什么期望?

黄董:邦外的含义是帮助华人在海外配置优质资产,这也是我们一直所秉承的企业理念。

我这里有一组数据发达国家家庭海外资产配置目前约为15%,而我们中国家庭的海外资产配置目前仅为4%~5% 左右。海外配置资产是个广阔的市场。

 

外房网:为什么在众多品类的海外资产中,邦外集团选择了菲律宾的房地产?

黄董:这个与我的个人经历有些关系,我是中国最早的一批房地产人。

九十年代那会我在海南的万通公司,跟冯仑、潘石屹一帮同事,共同经历了中国房地产的第一波热潮。这三十年来也见证了中国房地产的起起伏伏,对房地产的周期体会十分深刻。

邦外集团部分股东
 

我在想,在海外还存不存在类似九十年代中国房地产的投资机会呢?

2年前,我就开始了全球考察、调研。在踏遍五大洲后,我发现东南亚的房地产最有活力,东南亚中的菲律宾机会最大,最具有投资价值。所以我们选择了菲律宾。

 

外房网:为什么说菲律宾的房地产投资价值大?

黄董:房地产未来的涨幅主要看两样东西,市场资金和市场需求。市场资金在国内主要看信贷,在菲律宾则主要看外资。

先说外资,菲律宾一直以来是美国、日本、新加波的重点投资对象。此外,在2016年与中国双边关系改善后,在中国一带一路的计划推行下,来自中国的投资越来越多。

另外一方面则是市场需求。菲律宾有1亿多人,人口增速十分快,人口结构中绝大部分是年轻人,这里就有十分庞大而且不断增长的住房需求。

有这两个因素为基础,奠定了菲律宾的投资价值。这也是让我下定决心,以全集团的投入,专注于菲律宾房地产的原因。

首先我们是菲律宾的价值投资者,其次我们才提供菲律宾资产配置服务。

 

外房网:邦外在选择项目的时候会考虑哪些因素,有哪些标准?

黄董:安全,是最最基本的要求。国内客户在海外投资因为距离,语言,对风险的控制能力有限。

而我们邦外首要的任务是为客户排除潜在风险。在选择投资标的时,我们会对项目的方方面面进行详细调查。确保项目产权清晰,无工程质量问题、无烂尾风险等潜在风险。

第二个是,租金收益。目前而言是保证项目租金回报率在7%以上。

每个项目我们都会调查离项目最近的、与项目有可比性的楼盘租金。只有租金达到我们的要求,我们才会选择。

海外资产房地产投资收益其实分为三重:汇率差+租金收益+涨幅。

汇率由国家之间经济、政策变化而定。涨幅我们可以期待,但幅度不定。而租金是市场上可以观测到的,且相对稳定的。所以,我们帮客户把握住项目的租金回报率,也就意味着客户的投资收益有了稳定的保障。

第三个是,潜力地段。房地产投资要取得较好的收益就是需要选择潜力地段。

从中国经验来看,上海的浦东,深圳的深圳湾,从片区的起步到成熟,房价涨幅都是领跑于同城的其他片区的。

在菲律宾马尼拉更是如此,早年的马卡蒂、最近热炒的帕赛都是典型。现在,我们已经找到了马尼拉下一个潜力热点。我们很快会推出相关项目。

 

外房网:在海外置业方面,邦外除了提供投资标的外,还会提供什么服务?

黄董:资产托管及运营也是我们的核心服务之一。

对于客户而言,购买了海外的房子,期望的是收益。对于房屋管理、维护、出租等琐事,却是不大不小的麻烦事。因此,我们也为我们的客户提供从房屋管理、维护、出租、出售等系列服务。让客户管理海外的房子不成难事。

此外,更重要的是。对于房子而言,良好的维护、运营,是获得更好收益不可欠缺的一环。良好的房屋状态能在出售到时候卖个好价钱,持续优秀的运营可以带来越来越高的租金。

 

外房网:邦外是怎么做到提供如此纵深的服务?

黄董:我们组建了强大的专业化团队。

在项目筛选调研方面,我们有PROPH网站团队的支持。PROPH网站致力于搭建菲律宾最大房地产信息平台,也是我们邦外重点投资的团队。

在项目托管运营方面,我们整合国内优秀酒店管理人才,组建了酒店、公寓运营团队,为客户购置的资产提供租赁托管等服务。

  携程旗下去哪儿网与邦外集团签约仪式


   外房网:
对菲律宾房地产房价的未来怎样看的?

黄董:菲律宾房地产的黄金期至少持续5年。

可以预见随着国际资本、尤其是中国资本的不断注入,菲律宾房价一定水涨船高,预计在这2-3年内进入爆发期。

另一方面,随着菲律宾经济的发展,庞大人口带来的住房需求,将持续稳定推动菲律宾房价上扬。



 

 

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